おはようございます。
医師のキャリアと将来を考える
ジーネット株式会社の小野勝広です。
タワーマンションバブルも一段落を見せ
マンションの売れ残りも目立ち始めているようです。
ひっきりなしに投資用マンションの営業の電話が鳴っていた
あの頃が懐かしいなあと思いつつ、
今回のタイトルは
マンション投資の儲からない仕組みを明らかにしてみたいと
「絶対 ～業者が～ 儲かるマンション投資」としました。
マンション投資の儲かる仕組み？
マンション投資には確かに儲かる仕組みが存在します。
その仕組みとは唯一、自己資金で不動産を買うこと。
私にもマンション投資に興味があった時期があります。
そして、そのことに気付いてから
いつかは自己資金100％で不動産を買いたいとは思いつつも
未だにかなわぬ夢です。
なぜ自己資金でないと儲からないのでしょう？
物件情報なんかを見ると
表面利回りと実質利回りが表示されています。
表面利回りは
単純に年間の家賃収入を物件価格で割り戻した数字ですね。
何のリスクも考慮されていない単純な数字です。
実質利回りは
物件購入に諸経費、管理費や固定資産税も加えています。
より具体的な数字と勘違いしてしまいそうな「実質」という文言。
何のリスクも考慮されていないのは表面利回りと一緒です。
実質利回りが5％、ローンの金利が2％で、
年間3％の収益が見込めます。
さらにローンが終わって売却すれば
売却益も得ることができます。
マンション投資ってオトクですね。
マンション投資のリスクとは
世の中そんなに甘くはありません。
ここまでのお話しにはリスクが一切考慮されていません。
マンション投資におけるリスクとは何でしょうか？
一般的には管理費や修繕積立金等の諸費用、
エアコンなどの備品の更新費用、
入居者が退去した際のリフォーム代などでしょうか。
そして、空室リスクですね。
入居希望者を募集するにも費用は掛かります。
何よりローンが一番のリスクといえるでしょう。
いったん退去者が出ると、
リフォーム代に2、30万円飛んでいき、
入居者募集で費用を持ち出し、
さらに数カ月家賃収入ゼロ。
そこに毎月のローンを支払わなければなりません。
マンション投資をしている方の中には、
入居者がつかず家賃を下げた挙句、
ローンの返済額が家賃収入を上回り、
毎月持ち出している方もいます。
節税対策になる？
売却時に回収できる？
確かに赤字であっても
その分節税できるかもしれません。
経費が掛かっても
その分控除されるかもしれません。
でも少しずつ節税した分は、
マンション売却時に所得税、
住民税としてまるまる跳ね返ってきます。
購入時より物件価格が上がっていればいいですが、
20年30年のローンが終わってから
売却しても二束三文でしょう。
それは不動産業者の仕事です
不動産業者は当然ながら売るのが仕事ですから、
購入した人が得するのか損するのかには興味がありません。
もっともらしい数字を並べ立てて
理屈さえ合っていれば嘘にはなりませんから、
儲かる前提で話を進めなければ
売れるものも売れません。
結局のところマンション投資で儲かるのは、
マンションからの収益にあまり興味のない
超富裕層の人たちだけでしょう。
それ以外の方は残念ながら、
自分の稼いだ給料を不動産業者と金融業者に
せっせと運ぶだけの良いお客さんというところでしょうか。
ぜひ教えて下さい
特に医師の方々は一般的な給与水準より高いので、
そういった業者に狙われやすいのは仕方のないことでしょう。
私の知らない儲かる方法はあるかもしれません。
ですが、自分の身は自分で守らないと
業者の肥やしになってしまうことは明白です。
もしマンション投資で儲かっている方がおりましたら、
その方法教えてくれませんか？
それでは、また…。
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